Quartiers des 5 Cantons et Chiberta : marché, prix et opportunités en 2025-2026
Nichée entre Biarritz et Bayonne, Anglet s’est imposée comme l’une des villes les plus recherchées du Pays Basque pour y vivre ou y investir. Avec ses neuf plages de sable fin, sa forêt de Chiberta, son superbe golf et son cadre de vie basque authentique, la commune de 42 000 habitants attire chaque année de nouveaux acquéreurs. Parmi ses quartiers, deux se distinguent par leur popularité et leur dynamisme immobilier : les Cinq Cantons, cœur animé et accessible de la ville, et Chiberta, symbole du luxe et de l’excellence résidentielle au bord de l’Atlantique.
Cet article décrypte les transactions immobilières à Anglet en 2025-2026, avec un focus approfondi sur ces deux quartiers emblématiques : prix au mètre carré, volumes de ventes, profils des biens et conseils pour investir intelligemment.
1. Le marché immobilier d’Anglet en 2025 : portrait général
1.1. Une ville entre deux géants du Pays Basque
Anglet occupe une position stratégique unique : directement limitrophe de Biarritz à l’ouest et de Bayonne à l’est, elle bénéficie de l’attractivité de ses voisines sans en subir entièrement la pression des prix. C’est ce positionnement qui en fait un marché immobilier particulièrement intéressant pour les primo-accédants comme pour les investisseurs chevronnés.
La ville se distingue par une offre diversifiée : appartements en copropriété dans les quartiers centraux, villas contemporaines dans les secteurs résidentiels arborés, maisons basques traditionnelles dans les quartiers périphériques. Cette mixité de l’offre répond à une demande large et contribue à la résilience du marché local.
1.2. Les chiffres clés du marché en 2024-2025
| 📊 CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ IMMOBILIER D’ANGLET (2024-2025)
Prix moyen au m² (tous biens confondus) : 5 761 € (estimation 2025) Prix moyen au m² — appartements : 5 142 € à 5 980 € Prix moyen au m² — maisons : 6 983 € à 7 356 € Hausse des prix sur 5 ans : +29 % à +44 % selon les sources Nombre de transactions en 2024 : environ 689 75 % des transactions concernent des appartements Fourchette de prix : de 3 097 € à 9 821 € / m² selon les quartiers |
Après une période d’euphorie post-Covid marquée par des hausses spectaculaires, le marché angloy a connu une légère correction en 2024, avec un recul d’environ 5 % des prix par rapport à 2023. Cette correction reste modérée et s’inscrit dans la tendance nationale de normalisation. Elle offre de réelles opportunités aux acheteurs qui n’avaient pas pu se positionner lors du pic de 2022-2023.
1.3. Une demande structurellement soutenue
Plusieurs facteurs structurels entretiennent la demande à Anglet, même en période de remontée des taux :
- La proximité de l’océan et la qualité du cadre de vie basque attirent en permanence des actifs en télétravail, des retraités aisés et des familles à la recherche d’un cadre sain.
- La présence de grandes entreprises et du pôle d’activité de Bayonne-Anglet-Biarritz (BAB) génère une demande locative pérenne.
- Le taux de vacance locative est particulièrement bas (autour de 2 %), ce qui sécurise les investissements locatifs.
- L’urbanisme angloy, plus permissif que celui de Biarritz, permet davantage de constructions neuves, limitant néanmoins la raréfaction des biens.
- La forte pression touristique saisonnière alimente un marché de la location courte durée dynamique.
2. Le quartier des Cinq Cantons : le cœur vivant d’Anglet
2.1. Présentation et atouts du quartier
Les Cinq Cantons constituent le quartier central d’Anglet par excellence. Organisé autour de sa place emblématique et de ses halles couvertes, ce secteur concentre la quasi-totalité des commerces de proximité, des restaurants, des cafés et des services de la ville. C’est ici que bat le pouls de la vie quotidienne angloy, dans une ambiance typiquement basque à la fois chaleureuse et animée.
Avec une superficie d’environ 1,28 km² et une densité de près de 2 000 habitants par km², les Cinq Cantons forment un quartier vivant, piéton et pratique. La proximité des plages — à environ 1 km à pied — et l’accès rapide à Biarritz en font un secteur très prisé aussi bien par les résidents permanents que par les acquéreurs de résidences secondaires.
2.2. Le marché immobilier des Cinq Cantons
| Type de bien | Prix bas /m² | Prix moyen /m² | Prix haut /m² |
| Appartements | 4 210 € | 6 520 € | 9 490 € |
| Maisons | 5 500 € | 6 927 € | 8 500 € |
| Ensemble du quartier | 6 581 € | 6 927 € | 7 272 € |
Sources : DVF / Netvendeur / Efficity — données 2025-2026
Le marché des Cinq Cantons se distingue par des prix au m² supérieurs d’environ 12 % à la moyenne communale. Cette prime de centralité reflète l’attractivité du secteur pour les acheteurs qui souhaitent concilier vie de quartier, proximité des commerces et accès facile aux plages. La rue des Cinq Cantons, artère principale du quartier, affiche des prix médians autour de 6 520 €/m² en 2026 selon les données Efficity.
2.3. Les biens qui se vendent aux Cinq Cantons
L’offre immobilière des Cinq Cantons est dominée par les appartements en copropriété, qui représentent la grande majorité des transactions. On y trouve principalement :
- Des T2 et T3 de 40 à 80 m² dans des résidences des années 1970-2000, souvent bien entretenus avec parking et cave. Ces biens constituent le cœur du marché et sont très demandés pour de l’investissement locatif.
- Des appartements en dernier étage avec terrasse, particulièrement recherchés pour leurs vues sur l’océan ou les toits basques, atteignant facilement 7 000 à 9 000 €/m².
- Des maisons de ville et petites villas de 100 à 200 m² avec jardin, rares dans ce secteur et se négociant à des niveaux élevés — souvent entre 800 000 € et 1,2 million d’euros.
- Des programmes neufs en périphérie immédiate de la place, avec des prix de sortie entre 5 500 € et 7 000 €/m² pour des logements labellisés RE2020.
2.4. Profil des acquéreurs et dynamiques de marché
Les acheteurs aux Cinq Cantons forment un profil diversifié. On y retrouve des primo-accédants locaux attirés par la vie de quartier, des cadres supérieurs en recherche d’une résidence principale pratique, et des investisseurs qui y voient un potentiel locatif solide — y compris en location saisonnière. La demande de la part de retraités aisés souhaitant se rapprocher du bord de mer est également significative.
Le délai moyen de vente dans ce quartier est relativement court (souvent inférieur à 3 mois pour les biens bien estimés), ce qui témoigne de la profondeur du marché. Les biens présentant un bon DPE (classés C ou mieux) se vendent particulièrement vite, la réglementation thermique pesant de plus en plus sur les décisions d’achat.
3. Le quartier Chiberta : l’excellence immobilière d’Anglet
3.1. Un quartier à part entière, entre forêt et océan
Chiberta est, sans contestation possible, le quartier le plus exclusif d’Anglet. Situé le long du littoral atlantique, ce secteur résidentiel arboré doit son prestige à un triptyque incomparable : la proximité de l’océan et de la plage de la Chambre d’Amour, la forêt de la Pignada (300 hectares de pins maritimes offerts par Napoléon III) et le Golf de Chiberta, l’un des plus beaux parcours de la côte basque.
Avec ses 4,3 km² et une densité de seulement 509 habitants par km², Chiberta offre un espace de vie généreux, calme et verdoyant que ses 2 200 habitants jalousent. Le quartier se compose essentiellement de villas individuelles et de résidences de standing, dans une ambiance résolument haut de gamme qui rappelle les plus beaux quartiers de Biarritz — avec un urbanisme toutefois plus souple.
3.2. Un patrimoine architectural remarquable
Ce qui distingue également Chiberta, c’est la qualité et la diversité de son patrimoine bâti. On y trouve côte à côte :
- Des villas néo-basques et Art Déco des années 1920-1940, véritables joyaux architecturaux.
- Des demeures de prestige des années 1960-1980, souvent vastes (200 à 400 m²) avec piscine, jardin paysager et double garage.
- Des villas contemporaines récentes, construites sur mesure avec de larges baies vitrées, bois, béton et matériaux nobles, parfaitement intégrées dans la pinède.
3.3. Les prix de l’immobilier à Chiberta
| Indicateur | Appartements | Maisons |
| Prix moyen /m² | 7 491 € | 8 392 € |
| Prix médian du bien | 486 909 € | 1 258 834 € |
| Fourchette (80 % des biens) | 175 669 € – 1 298 424 € | 611 737 € – 3 836 969 € |
| Avenue de Chiberta (axe principal) | 10 440 €/m² en moyenne | Jusqu’à 17 340 €/m² |
| Quartier global (tous biens) | 8 230 € /m² (Efficity) |
Sources : RealAdvisor, Efficity, SeLoger — données novembre 2025
Ces chiffres placent Chiberta parmi les quartiers les plus chers de toute la côte basque, au même niveau voire au-dessus de certains secteurs de Biarritz. L’avenue de Chiberta — l’artère principale du quartier — affiche des prix supérieurs de 16 % à la moyenne du quartier et de 46 % à la moyenne communale d’Anglet.
Sur le long terme, la valorisation est remarquable : sur 11 ans, les maisons ont progressé de +56 % et les appartements de +57 %, confirmant la solidité de Chiberta comme valeur refuge immobilière.
3.4. Biens disponibles et profil des transactions
Le marché de Chiberta est caractérisé par une offre limitée et une demande structurellement soutenue. Les transactions y sont moins nombreuses qu’aux Cinq Cantons, mais les montants en jeu sont sensiblement plus élevés. Les annonces en vente actuellement illustrent bien la réalité du marché :
- Maison 7 pièces, 260 m², Anglet Chiberta : 2 890 000 €
- Maison 8 pièces, 280 m² avec piscine : 3 950 000 €
- Maison 5 pièces, 200 m² de standing : 2 740 000 €
- Villa 6 pièces, 153 m² : 1 365 000 €
- Appartement T3, 77 m² en résidence de prestige : 695 000 €
Les acquéreurs dans ce quartier sont principalement des familles aisées à la recherche d’une résidence principale d’exception, des clients internationaux (notamment britanniques, suisses et belges), et des investisseurs patrimoniaux qui apprécient la rareté et la résilience de ces biens haut de gamme. Les délais de vente sont plus longs qu’aux Cinq Cantons (souvent 4 à 8 mois), mais les prix se négocient peu — la rareté des biens maintient les vendeurs en position de force.
4. Comparaison des deux quartiers : lequel choisir ?
| Critère | Cinq Cantons | Chiberta |
| Prix moyen /m² | ~6 927 € | ~8 230 € |
| Prix médian d’un bien | ~450 000 € | ~1 200 000 € |
| Ambiance | Urbaine, animée, commerçante | Résidentielle, calme, verdoyante |
| Types de biens dominants | Appartements en copropriété | Villas individuelles |
| Proximité plage | ~1 km à pied | Accès direct ou très proche |
| Tension du marché | Forte | Modérée (offre très limitée) |
| Profil investisseur | Locatif, primo-accession, résidence 2° | Patrimonial, résidence principale haut de gamme |
| Plus-value 10 ans | +50 à +60 % | +56 à +57 % |
Les deux quartiers répondent à des logiques d’achat distinctes mais complémentaires. Les Cinq Cantons séduisent ceux qui veulent la vie de quartier, l’accès facile aux services et un investissement locatif rentable à des budgets plus accessibles. Chiberta attire les acheteurs en quête d’exception, de calme, de nature et de prestige, prêts à investir des budgets d’une toute autre envergure dans une logique patrimoniale de long terme.
5. Investir à Anglet en 2026 : conseils et perspectives
5.1. Les tendances à surveiller
Plusieurs dynamiques vont façonner le marché immobilier d’Anglet dans les prochains mois et années :
- La baisse progressive des taux d’intérêt, amorcée fin 2024 par la BCE, devrait relancer la solvabilité des acheteurs et soutenir les prix dans les secteurs recherchés comme les deux quartiers étudiés.
- La généralisation du télétravail continue d’attirer des actifs qui peuvent désormais s’installer au Pays Basque tout en conservant leur emploi. Cela alimente une demande durable et profonde.
- Les réglementations thermiques (interdiction progressive de louer les passoires énergétiques classées F et G) créent des opportunités pour les investisseurs capables de rénover des biens mal classés DPE dans les quartiers recherchés.
- Le développement des infrastructures de transport (liaison ferroviaire Bayonne-Dax, projets de mobilité douce) renforce l’attractivité de l’agglomération BAB dans son ensemble.
5.2. Quelques conseils pratiques
Bien cibler le bien selon son projet : Pour du locatif pur, privilégiez un T2/T3 aux Cinq Cantons avec un bon DPE. Pour une résidence principale familiale, explorez Chiberta ou ses abords avec un budget conséquent.
Ne pas négliger les frais annexes : Droits d’enregistrement, taxe foncière, taxe d’habitation (pour les résidences secondaires).
Surveiller les biens à rénover : Avec la correction de 5 % enregistrée en 2024, certains biens anciens moins bien classés DPE sont devenus négociables. Une rénovation énergétique peut permettre une revalorisation significative et une location plus aisée.
S’appuyer sur un professionnel local : Le marché basque a ses codes et ses spécificités. Faire appel à une agence implantée localement permet d’accéder à des biens off-market et de bénéficier d’une évaluation précise dans ces quartiers tendus.
Conclusion
Le marché immobilier d’Anglet reste l’un des plus attractifs du Pays Basque, porteur de projets très différents selon les quartiers. Les Cinq Cantons incarnent la vitalité urbaine et l’accessibilité relative au cœur d’un marché tendu, avec des prix autour de 6 900 €/m² et une offre principalement composée d’appartements. Chiberta représente quant à lui l’excellence résidentielle basque, avec des prix dépassant les 10 000 €/m² pour un cadre de vie sans équivalent entre forêt, golf et océan.
Après la légère correction de 2024, les conditions semblent réunies pour une reprise progressive en 2025-2026, notamment grâce à la détente des taux d’intérêt et à l’attractivité structurelle de la région. Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou acquéreur de prestige, Anglet offre des opportunités à saisir — à condition d’être bien accompagné et de réagir vite sur ce marché où les biens les plus recherchés partent toujours rapidement.
Sources : DVF / DGFiP, Meilleurs Agents, SeLoger, Efficity, RealAdvisor, Orpi, Barnes Côte Basque, PAP, Laforêt — donn
