Saint-Jean-de-Luz, joyau du Pays basque, figure parmi les marchés immobiliers les plus prisés du littoral atlantique français. Entre mer, montagne et art de vivre basque, cette ville de 14 000 habitants attire acheteurs, investisseurs et résidents secondaires tout au long de l’année. Voici tout ce que vous devez savoir sur les transactions immobilières dans cette commune hors du commun.
Le marché immobilier luzien en 2025 : état des lieux
Le marché immobilier de Saint-Jean-de-Luz a traversé une phase de correction notable entre 2023 et 2024, avec une baisse des prix de l’ordre de 7,34 % et un recul du volume de transactions de près de 59 % en deux ans. En 2024, 129 transactions ont été enregistrées selon les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), dont 89 % portent sur des appartements et 11 % sur des maisons.
Pour autant, le marché semble avoir trouvé un plancher. Selon les observateurs, les prix se stabilisent en 2025 autour de 6 800 à 7 100 € du m², et la demande reste structurellement soutenue par l’attrait touristique et la qualité de vie exceptionnelle de la ville.
Prix au m² par type de bien à Saint-Jean-de-Luz
| Type de bien | Prix moyen au m² | Fourchette basse | Fourchette haute |
| Appartement | 6 830 € | 3 334 € | 11 686 € |
| Maison | 7 762 € | 3 613 € | 14 717 € |
| Tous biens | 7 030 € | 3 394 € | 12 339 € |
Disparités de prix selon les quartiers
Le prix au m² varie considérablement selon la localisation au sein de la commune. Certains axes très demandés, comme le boulevard Thiers, atteignent des sommets à plus de 8 500 €/m², tandis que des secteurs plus résidentiels comme l’avenue André Ithurralde oscillent autour de 5 500 €/m².
Secteurs les plus valorisés
Les biens les plus chers se concentrent logiquement dans les zones proches du front de mer, du centre-ville historique (autour de la Place Louis XIV) et des quartiers avec vue sur la baie ou sur la montagne. Un appartement en front de mer ou une villa avec piscine peut largement dépasser les 10 000 €/m².
Évolution des prix sur 5 ans
Sur cinq ans, les prix réels à Saint-Jean-de-Luz ont progressé de +15,71 %, confirmant la solidité long terme du marché basque. La ville a bénéficié d’un fort regain d’intérêt post-Covid, alimenté par l’essor du télétravail et l’attrait croissant pour les métropoles moyennes dotées d’un cadre de vie qualitatif. Le pic a été atteint en 2022-2023, avec un prix moyen autour de 7 069 € le m². La correction qui a suivi s’apparente davantage à une normalisation qu’à un effondrement structurel.
sources : Se Loger / Meilleurs Agents, décembre 2025 — données à titre indicatif.
Investissement locatif : opportunités et rendements
Avec un taux de locataires de 50,1 % recensé en 2021 et des appartements représentant près de 80 % du parc de logements, Saint-Jean-de-Luz offre un terrain favorable à l’investissement locatif. La forte demande estivale soutient le marché de la location saisonnière, et les délais de vente devraient se contracter à mesure que l’offre se raréfie face à une demande structurellement supérieure de 8 % au nombre de biens disponibles.
Profil type de l’acheteur à Saint-Jean-de-Luz
Le marché attire principalement trois types d’acquéreurs : les résidents permanents en quête d’un cadre de vie basque, les acheteurs de résidences secondaires et les investisseurs locatifs ciblant la saison estivale. Le bien le plus échangé en 2024 est l’appartement 2 pièces, avec 42 unités vendues.
Les étapes clés d’une transaction immobilière à Saint-Jean-de-Luz
Acheter à Saint-Jean-de-Luz suit le cadre juridique classique de toute transaction immobilière en France, avec quelques particularités locales à connaître :
- L’estimation du bien— Dans un marché à fort écart de valorisation selon la localisation, faire réaliser une estimation précise par un professionnel local est indispensable. Les prix peuvent varier du simple au double d’une rue à l’autre.
- La promesse de vente— Le compromis ou la promesse de vente est signé devant notaire ou en agence. Le délai de rétractation de 10 jours s’applique à tout acquéreur non professionnel.
- Les frais annexes— Comptez environ 7 à 8 % de frais de notaire pour un bien ancien, la taxe foncière et d’habitation (pour les résidences secondaires).
- L’acte authentique— La signature finale intervient généralement 3 mois après le compromis, délai nécessaire aux vérifications hypothécaires et à l’obtention du financement.
Perspectives pour 2026
Après la correction de 2024, les perspectives pour le marché luzien restent orientées positivement. La demande demeure soutenue, l’offre disponible reste contrainte par la géographie de la commune (enclavée entre l’océan, la Nivelle et la montagne) et l’attractivité touristique continue d’attirer de nouveaux acquéreurs chaque année. Une stabilisation des prix, voire une légère reprise, est attendue.
