Un long parcours judiciaire s’est soldé par une victoire de la Communauté d’Agglomération Pays Basque, dont le règlement encadrant les locations saisonnières a été validé dans son essence par la Cour administrative d’appel de Bordeaux en mars 2025. La FNAIM a depuis saisi le Conseil d’État, faisant de cette affaire un dossier de référence au niveau national.
Un territoire sous pression touristique extrême
Le Pays Basque figure parmi les territoires français les plus tendus en matière de logement. Entre 2016 et 2020, le nombre d’annonces de meublés de tourisme a augmenté de 130 % sur le territoire, passant de 7 150 annonces actives à 16 440. Cette pression sur le parc locatif s’est aggravée par l’achat de biens immobiliers dédiés à la location de courte durée, en particulier sur le littoral très attractif. Banque des Territoires
Face à ce constat, dans la droite ligne du Programme Local de l’Habitat approuvé en octobre 2021 visant à favoriser le logement pour les ménages locaux, les élus communautaires ont voté en mars 2022 un nouveau règlement destiné à enrayer le développement des meublés de tourisme sur la zone tendue, regroupant 24 communes allant de Bayonne à Hendaye, en passant par Biarritz, Saint-Jean-de-Luz ou Anglet. Communauté d’Agglomération Pays Basque
Le principe de compensation : un outil inédit en France
Depuis le 1er mars 2023, les propriétaires de résidences secondaires sont tenus de demander une autorisation de changement d’usage de leur logement. Cette autorisation est soumise au principe de compensation : la compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce…), afin de reconstituer la « perte » d’un logement par la création d’un autre. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune. Ville de Bayonne
D’après les projections réalisées, ce règlement est susceptible de concerner 11 000 résidences secondaires, soit 6,5 % du parc global de logements au Pays Basque. Son objectif est ambitieux : remettre une part significative de ces biens sur le marché de la location à l’année. Communauté d’Agglomération Pays Basque
Un parcours judiciaire semé d’embûches
Le règlement n’a pas tardé à susciter des recours. Adoptée en mars 2022 par 95 % de l’assemblée communautaire, la mesure compensatoire avait été attaquée à six reprises par certains agents immobiliers et des propriétaires d’appartements. Début juin 2022, le Tribunal administratif de Pau avait donné raison à certains requérants et retoqué le texte, considérant qu’il était trop restrictif. France Bleu
Jean-René Etchegaray, Président de la Communauté Pays Basque, avait alors annoncé que la Communauté allait se pourvoir devant le Conseil d’État. En parallèle, les élus avaient revu leur copie pour renforcer la solidité juridique du dispositif, aboutissant à une nouvelle délibération le 3 juin 2022. De nouveau saisi, le juge des référés avait mis fin à la suspension par une ordonnance en date du 16 septembre 2022, considérant notamment que la mention de la possibilité de recourir à l’acquisition de droits de commercialité permettait de ne plus voir en l’obligation de compensation une interdiction de fait d’exercer l’activité de location touristique. Communauté d’Agglomération Pays BasqueCheuvreux
La validation au fond par les juridictions administratives
Attaqué par la Chambre FNAIM de l’immobilier Béarn-Bigorre-Pays basque et d’autres requérants, le règlement a été confirmé dans sa quasi-totalité par le Tribunal administratif de Pau le 6 mars 2023, puis par la Cour administrative d’appel de Bordeaux le 27 mars 2025, à l’exception d’une disposition jugée discriminatoire. Village de la Justice
Dans son arrêt, la cour d’appel a procédé à une analyse rigoureuse du dispositif au regard du droit français et du droit européen, notamment de la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union européenne sur la libre prestation de services. La cour a jugé que le règlement en matière de locations de meublés de tourisme adopté par la Communauté d’agglomération du Pays basque est justifié par la pénurie de logements. Cour-administrative-appel
Le texte est ainsi considéré comme « justifié dans un objectif d’intérêt général par la pénurie de logements ». La cour a par ailleurs estimé que la réglementation et son mécanisme de compensation ne sont pas excessifs au regard de l’objectif poursuivi de maintien d’une offre de logements destinés au marché locatif classique. France Bleu
Sur le seul point censuré, la cour a estimé que l’exclusion des personnes morales, notamment les sociétés civiles immobilières, du régime spécifique des locations destinées aux étudiants n’était pas justifiée et portait atteinte au principe d’égalité. En conséquence, le règlement a été annulé uniquement en tant qu’il limitait le bénéfice de ce régime d’exonération aux seules personnes physiques. Cour-administrative-appel
Une satisfaction de l’agglomération, un combat judiciaire qui continue
Le président de l’agglomération Pays Basque, Jean-René Etchegaray, s’est réjoui de cet arrêt : « L’arrêt nous convient parfaitement. » France Bleu
Du côté des opposants, la FNAIM ne baisse pas les bras. La Fédération nationale de l’immobilier a décidé de se pourvoir en cassation, portant ainsi le dossier devant le Conseil d’État. L’affaire pourrait donc franchir prochainement la plus haute juridiction administrative française, qui sera amenée à se prononcer définitivement sur la légalité du dispositif. France Bleu
Des résultats déjà concrets sur le terrain
Malgré les procédures en cours, les effets du règlement se font déjà sentir. Une diminution de 92 % des autorisations de changement d’usage a été constatée entre mars 2023 et mars 2024. Un résultat spectaculaire qui témoigne de l’efficacité dissuasive du mécanisme de compensation. Welkeys
Des premiers retours globalement positifs sont rapportés par la collectivité, avec un travail d’évaluation d’ores et déjà en cours. Au 1er mars 2023, il y avait 9 991 autorisations temporaires de trois ans encore valables. Il faudra donc attendre le 1er mars 2026 pour voir toutes ces autorisations arriver à échéance, permettant de mesurer l’ampleur réelle du nombre de logements libérés de la location de courte durée. Banque des TerritoiresFrance Bleu
Un modèle qui inspire la législation nationale
L’expérience du Pays Basque a largement inspiré le législateur national. Après plusieurs années de concertation, un nouveau dispositif législatif a été validé fin 2024 et est entré en vigueur en mars 2025, comprenant des règles strictes sur l’usage des logements en location saisonnière, des mesures de compensation, des zones d’interdiction et des sanctions renforcées. Il s’agit de la loi Le Meur, qui généralise à l’échelle nationale une partie des outils expérimentés au Pays Basque. GuestReady
La décision à venir du Conseil d’État sur le pourvoi de la FNAIM sera donc scrutée bien au-delà du Pays Basque : elle dessinera les contours de ce que les collectivités territoriales peuvent légalement imposer pour protéger leur parc de logements face à l’essor des plateformes de location saisonnière.
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