Le Pays Basque s’est imposé comme l’une des destinations immobilières les plus prisées du Sud-Ouest. Entre cadre de vie exceptionnel, demande locative structurellement forte et marché en phase de stabilisation, investir à Biarritz, Bayonne ou Anglet reste une stratégie patrimoniale solide — à condition de maîtriser les nouvelles règles du jeu. Ce guide complet vous accompagne pas à pas.
Pourquoi investir au Pays Basque en 2025–2026 ?
Le Pays Basque réunit des atouts rares dans le paysage immobilier français : une attractivité touristique de premier plan, un bassin d’emploi dynamique, des infrastructures de qualité (aéroport, TGV à 4h de Paris, fibre déployée) et un cadre de vie qui attire chaque année une nouvelle vague de télétravailleurs et de cadres en quête d’équilibre.
Résultat concret : la demande locative — résidentielle comme saisonnière — y est structurellement supérieure à l’offre. Le risque de vacance locative reste l’un des plus faibles de France pour les biens bien situés, et la valorisation patrimoniale sur le long terme est documentée depuis plus d’une décennie.
Après la flambée post-Covid (+14 % en 2021, +7 % en 2022), le marché entre en 2025 dans une phase de stabilisation qui constitue une fenêtre d’opportunité réelle pour les acheteurs. Les prix se sont légèrement assouplis, les taux d’intérêt amorcent leur descente, et les vendeurs sont désormais ouverts à la négociation.
Hausse des prix 2018–2025 à Biarritz : +52 %
Taux d’occupation estival côtier: 80 %
Part de locataires à Bayonne : 62 %
Rentabilité brute moyenne BAB : 4–6 %
Le marché en chiffres : prix, loyers, rentabilité
Le territoire présente des niveaux de prix très hétérogènes selon les communes, ce qui permet d’adapter sa stratégie à son budget et à ses objectifs.
📌 Rentabilité vs valorisation : sur un marché comme Biarritz, où les prix à l’achat sont élevés, la rentabilité brute immédiate reste modeste (3 à 4 %). Mais la faible vacance locative, la rareté foncière croissante et l’appréciation historique des biens en font un investissement à forte valeur patrimoniale à moyen-long terme.
Les loyers médians confirment la tension du marché : 12,5 €/m²/mois dans les zones les plus prisées de Biarritz, et 10,9 €/m²/mois en moyenne sur le Pays Basque et le Sud Landes selon l’Observatoire des loyers 2023. Sur Bayonne, un T2 meublé se loue entre 850 et 1 100 €/mois en location longue durée.
Ville par ville : où investir sur la Côte Basque ?
🏄 Biarritz
~7 900–8 800 €/m²
Investissement patrimonial haut de gamme. Faible rendement immédiat, forte valorisation. Cible : résidence principale de prestige, petit meublé centre-ville ou front de mer.
🏙️ Bayonne
~4 000 €/m²
Meilleur rapport prix/qualité de vie. 62 % de locataires. Idéal pour location meublée, colocation ou investissement neuf (zone éligible aux dispositifs fiscaux).
🌊 Anglet
~5 200 €/m²
Équilibre résidentiel et littoral. Quartiers Cinq Cantons et Chambre d’Amour prisés. Bon potentiel en location saisonnière haut de gamme et en résidence principale.
🌿 Saint-Jean-de-Luz
~5 750 €/m²
Ville côtière ultraprisée. Rareté de l’offre. Stratégie patrimoniale de long terme ou location mixte (étudiant + saisonnier).
📈 Communes périphériques
3 600–3 700 €/m²
Boucau, Ustaritz, Tarnos : meilleure rentabilité brute, demande croissante, prix encore maîtrisés. Idéal pour maximiser le rendement locatif.
🏔 Hendaye & Urrugne
Variable
Attractivité frontalière et progression stable. Demande soutenue côté espagnol. Opportunités en résidentiel et en locatif saisonnier.
Encadrement des loyers : ce qui change pour les bailleurs
C’est la grande nouveauté réglementaire pour les investisseurs : depuis le 25 novembre 2024, un dispositif d’encadrement des loyers est entré en vigueur sur 24 communes du Pays Basque, dont Biarritz, Bayonne, Anglet, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye. Le Pays Basque devient ainsi la 7e zone de France à expérimenter ce mécanisme.
⚠️ Ce dispositif s’applique à tout contrat signé depuis le 25 novembre 2024 : première location, remise en location et renouvellement de bail. Il concerne les locations vides et meublées à usage de résidence principale. Son expérimentation est prévue jusqu’au 25 novembre 2026, avec possibilité de prolongation.
Concrètement, trois seuils de loyer sont définis par l’Observatoire Local des Loyers (OLL) et publiés chaque année par arrêté préfectoral :
- Loyer de référence : le loyer médian observé sur la zone et le type de bien
- Loyer de référence majoré : le plafond légal, fixé à +20 % du médian — c’est le maximum applicable
- Loyer de référence minoré : le seuil bas, à -30 % du médian
Un complément de loyer peut être appliqué au-delà du plafond uniquement si le logement présente des caractéristiques véritablement exceptionnelles (vue mer, terrasse rare, équipement haut de gamme), dûment documentées dans le bail.
🚨 Sanction en cas de non-respect : le propriétaire s’expose à une amende civile pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale. Le locataire peut demander une régularisation rétroactive.
Pour calculer le loyer de référence applicable à votre bien, utilisez le simulateur officiel de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) sur son site.
Location saisonnière : les nouvelles contraintes à connaître
Le Pays Basque est l’un des territoires les plus réglementés de France en matière de meublés de tourisme. Depuis le 1er mars 2023, un principe de compensation obligatoire s’applique sur les 24 communes en zone tendue : tout propriétaire souhaitant transformer un logement en meublé de tourisme doit compenser en remettant sur le marché résidentiel un local de surface équivalente.
En pratique, cette règle a produit un effet immédiat : une baisse de 92 % des autorisations de changement d’usage entre mars 2023 et mars 2024 a été constatée par la CAPB.
| Cas | Règle | Statut |
| Résidence principale ≤ 120 jours/an | Pas d’autorisation de changement d’usage requise | Autorisé |
| Location mixte étudiant (9 mois) + saisonnier (3 mois) | Autorisation temporaire, sans compensation obligatoire | Autorisé |
| Résidence secondaire en meublé de tourisme | Compensation obligatoire + DPE A-E requis | Encadré |
| Zone 1 (Biarritz, Anglet, Bidart…) | Maximum 1 autorisation par personne physique | Limité |
| Zone 2 (Bayonne, Ascain, Arbonne…) | Maximum 2 autorisations par personne physique | Limité |
| Bien classé F ou G au DPE | Interdit à la location en meublé de tourisme | Interdit |
💡 La location mixte (usage étudiant + saisonnier) reste une option solide.
Les stratégies gagnantes selon votre profil
Vous visez la rentabilité immédiate
Orientez-vous vers Bayonne ou les communes périphériques (Boucau, Ustaritz, Tarnos). Les prix d’acquisition restent accessibles, la demande locative longue durée est forte (notamment étudiante et de jeunes actifs), et la rentabilité brute peut atteindre 4 à 6 %. La colocation sur un T4 ou T5 bien situé est une stratégie particulièrement efficace : un appartement de 85 m² peut générer entre 1 800 et 2 200 €/mois.
Vous visez la valorisation patrimoniale
Biarritz, Anglet et Saint-Jean-de-Luz sont vos marchés cibles. Misez sur un bien de qualité (bon emplacement, belle exposition, prestations soignées), avec un DPE maîtrisé. La rareté foncière y est structurelle : le foncier se raréfie et les nouvelles constructions sont quasi inexistantes sur le littoral, ce qui soutient les prix à long terme.
Vous préparez votre retraite
La formule achat + location longue durée à Bayonne ou Anglet est une stratégie classique et éprouvée : les loyers couvrent une large part des mensualités de crédit, et vous constituez un patrimoine dans une zone dont l’attractivité est structurellement croissante. Pensez également à l’investissement dans le neuf sur des programmes RE2020, qui offrent une fiscalité optimisée et des charges d’entretien réduites pour les premières années.
Vous cherchez à optimiser la fiscalité
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) reste attractif pour les locations longues durées meublées : déduction des charges, amortissement comptable du bien, et régime micro-BIC simplifié si les revenus locatifs sont modestes. Le nouveau « statut de bailleur privé » introduit par le Plan Relance Logement en loi de finances 2026 est également à étudier avec votre conseiller fiscal.
DPE et performance énergétique : l’enjeu incontournable
La performance énergétique est devenue un critère central dans toute décision d’investissement au Pays Basque. Les biens classés F ou G subissent une double peine : décote à l’achat de 15 à 20 %, difficultés de financement bancaire, et impossibilité de les proposer en location touristique. À l’inverse, un bien bien classé (A, B ou C) se loue mieux, se revend plus vite et échappe aux futures interdictions locatives.
⚠️ Pour les meublés de tourisme en zone tendue, le DPE doit être compris entre A et E depuis la loi Le Meur de novembre 2024. À partir de 2034, seuls les biens classés A à D seront autorisés à la location touristique. Anticipez dès l’acquisition.
Questions fréquentes
L’investissement locatif au Pays Basque est-il encore rentable avec l’encadrement des loyers ?
Oui, mais l’approche a changé. La rentabilité brute s’établit désormais entre 3 et 4 % sur Biarritz et autour de 4 à 6 % sur Bayonne et les communes périphériques. L’argument central reste la valorisation patrimoniale à long terme sur un marché structurellement sous tension, couplée à une vacance locative très faible.
Peut-on encore faire de la location Airbnb à Biarritz ?
Oui, mais uniquement en résidence principale dans la limite de 120 jours par an (sans autorisation de changement d’usage), ou via la formule mixte étudiant + saisonnier. La transformation d’une résidence secondaire en meublé de tourisme est soumise au principe de compensation, ce qui la rend très difficile à obtenir en pratique.
Quelle surface acheter pour commencer à investir au Pays Basque ?
Un studio ou T2 bien situé à Bayonne (entre 150 000 € et 220 000 €) représente un point d’entrée accessible avec une demande locative soutenue. Sur Biarritz, les petites surfaces proches de la plage et du centre-ville restent les actifs les plus liquides et les plus demandés.
Les communes périphériques valent-elles le coup ?
Absolument. Boucau, Ustaritz, Cambo-les-Bains ou Tarnos offrent des prix encore maîtrisés (autour de 3 600–3 700 €/m²) avec une demande croissante portée par les actifs qui ne peuvent plus se loger sur le littoral. Ces communes captent une partie du report de demande et affichent de bonnes perspectives de plus-value à moyen terme.
Comment trouver le loyer de référence pour mon bien au Pays Basque ?
Utilisez le simulateur officiel mis à disposition par la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) sur son site. Il vous indique, selon la commune, le type de bien, le nombre de pièces et l’époque de construction, les trois loyers de référence applicables à votre logement.
Prêt à concrétiser votre projet locatif au Pays Basque ?
Notre équipe à Biarritz connaît chaque micro-marché, chaque subtilité réglementaire et chaque opportunité à saisir. Contactez nous pour une analyse personnalisée de votre projet.
