Acheter, louer ou investir à Biarritz implique de bien comprendre le cadre réglementaire des zones tendues de logement. Cette classification nationale a des conséquences directes sur les loyers, la fiscalité et la stratégie d’investissement. Décryptage complet par votre agence immobilière locale.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue désigne une commune où la demande de logements dépasse structurellement l’offre disponible. Ce déséquilibre se manifeste par des loyers élevés, des prix d’achat dans l’ancien qui s’envolent et un nombre de demandes de logement social très supérieur aux attributions annuelles.
Le dispositif a été créé par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, puis renforcé par la loi ALUR (2014) et la loi ELAN (2018). La liste des communes concernées est régulièrement actualisée — un décret du 22 décembre 2025 est venu opérer les dernières modifications.
La zone tendue se distingue du zonage ABC (A bis, A, B1, B2, C), qui sert quant à lui à déterminer l’éligibilité aux dispositifs fiscaux comme le PTZ, le Loc’Avantages ou le futur dispositif Denormandie. Les deux classifications peuvent se superposer mais répondent à des logiques distinctes.
Biarritz et l’agglomération de Bayonne : quelle classification ?
Biarritz fait partie de la communauté d’agglomération du Pays Basque, dont le pôle urbain principal est Bayonne. Cette agglomération est classée en zone B1 selon le zonage ABC — ce qui la place parmi les territoires reconnus comme tendus à l’échelle nationale, même si elle ne figure pas parmi les zones les plus denses comme Paris ou la Côte d’Azur (zones A et A bis).
Concrètement, le bassin de vie Biarritz–Bayonne–Anglet est soumis aux réglementations associées aux zones tendues : loyers encadrés en cas de relocation, fiscalité spécifique sur les logements vacants et les résidences secondaires, et préavis réduit pour les locataires.
Prix moyen à Biarritz (2025–2026) : 8 000 €/m²
Hausse des prix depuis 2018 : +52 %
Part de résidences secondaires : 42 %
Classement ABC national : Zone B1
Les 4 impacts concrets sur votre projet immobilier
Préavis réduit à 1 mois pour le locataire
En zone tendue, un locataire peut résilier son bail avec seulement un mois de préavis (contre trois mois en zone non tendue). Pour un propriétaire bailleur, cela signifie une rotation potentiellement plus rapide et la nécessité d’un processus de relocation bien rodé. Pour un locataire qui cherche à se loger dans un marché sous tension, c’est une souplesse précieuse.
Encadrement des loyers à la relocation
Dans les communes classées en zone tendue, le propriétaire ne peut pas librement augmenter le loyer entre deux locataires. Le nouveau loyer doit correspondre au loyer précédemment pratiqué, sauf si une révision légale est applicable ou si des travaux d’amélioration ont été réalisés.
Taxe sur les logements vacants (TLV)
Tout logement laissé inoccupé plus d’un an dans une zone tendue est soumis à la taxe sur les logements vacants. Son taux est de 12,5 % la première année, puis passe à 25 % dès la deuxième année. Dans un marché où l’offre est déjà rare, cette mesure incite fortement à mettre les biens disponibles en location.
Surtaxe sur les résidences secondaires
C’est l’impact le plus sensible à Biarritz : avec 42 % de résidences secondaires parmi les logements de la ville, la majoration de taxe d’habitation sur ces biens touche un propriétaire biarrot sur deux. Cette surtaxe, qui peut atteindre 60 % de la part communale, est décidée au niveau municipal et constitue un levier pour décourager la rétention de biens.
Le marché biarrot en chiffres (2025–2026)
Après une décennie de hausse quasi ininterrompue (+52 % entre 2018 et 2025), le marché immobilier de Biarritz entre dans une phase de stabilisation. Les prix restent parmi les plus élevés du Sud-Ouest, mais la dynamique de croissance se tempère.
- Appartements : entre 7 400 € et 9 500 €/m² selon les quartiers et les sources (SeLoger, MeilleursAgents, PAP)
- Maisons : à partir de 9 300 €/m² en moyenne, avec des biens d’exception dépassant 15 000 €/m² en front de mer
- Loyers : loyer médian autour de 12,5 €/m²/mois dans les secteurs les plus prisés de Biarritz
- Volume de transactions : en recul de 56 % entre 2022 et 2024, traduisant un marché plus sélectif
La baisse progressive des taux d’intérêt amorcée fin 2024 restitue du pouvoir d’achat aux acquéreurs. Combinée à la légère détente des prix, cette fenêtre de tir représente une opportunité réelle pour les projets solides et bien financés.
Opportunités et stratégies d’investissement
Résidence principale : le bon moment pour acheter
Pour une famille ou un actif en télétravail souhaitant s’installer sur la Côte Basque, 2025–2026 offre une configuration favorable : les prix se sont légèrement assouplis, les taux remontent mais restent accessibles, et le cadre de vie de Biarritz — classée meilleure ville de France à vivre par l’association « Villes et villages où il fait bon vivre » — reste incomparable.
Investissement locatif : miser sur la qualité
Le profil de l’investisseur performant à Biarritz est celui qui cible un bien bien situé (centre-ville, secteur Bibi-Beaurivage, proximité plage), avec un DPE maîtrisé — notamment depuis l’obligation pour les meublés de tourisme d’atteindre au minimum la classe E depuis 2025. La rentabilité brute reste modeste (autour de 3 à 4 %), mais la valorisation patrimoniale à long terme constitue l’atout majeur de Biarritz.
Les communes périphériques : un relais à considérer
Anglet (5 176 €/m²), Bayonne (4 036 €/m²) ou Ustaritz (3 696 €/m²) offrent des niveaux de prix plus accessibles avec une demande locative croissante. Ces communes, bien connectées et en plein développement, permettent d’optimiser le rendement tout en profitant de la dynamique du bassin biarrot.
Questions fréquentes
Biarritz est-elle officiellement en zone tendue ?
Oui, Biarritz est inscrite inscrite dans le périmètre des zones tendues au titre du décret de 2013 et de ses révisions successives. Elle est classée en zone B1 du zonage ABC, ce qui la soumet à l’ensemble des obligations associées à ce statut.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il à Biarritz ?
L’encadrement à la relocation (gel du loyer entre deux locataires) s’applique. En revanche, le dispositif d’encadrement avec loyer de référence officiel — comme à Paris, Bordeaux ou Lyon — n’a pas été mis en place par la municipalité biarrote à ce jour. Depuis le 25 novembre 2024, un dispositif d’encadrement des loyers au Pays Basque est en vigueur dans 24 communes, dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye. Cette mesure vise à limiter les loyers excessifs dans les zones où la demande est particulièrement forte.
Comment savoir si mon bien est en zone tendue ?
Le simulateur officiel de service-public.fr permet de le vérifier en quelques secondes à partir du nom de la commune ou d’une adresse précise.
