Capitale du surf européen, station balnéaire de prestige nichée entre l’océan Atlantique et les contreforts pyrénéens, Biarritz occupe une place à part dans le paysage immobilier français. Que vous soyez acquéreur, vendeur ou investisseur, comprendre les dynamiques du marché biarrot est indispensable pour réussir votre projet. Voici un panorama complet des transactions immobilières à Biarritz : volumes, prix au m², tendances de fond et perspectives.
Le marché immobilier de Biarritz en 2025–2026 : une stabilisation après la correction
Après l’euphorie post-Covid qui avait propulsé les prix de près de 25 % entre 2020 et 2023, le marché immobilier biarrot a connu un nécessaire ajustement. En 2024, le nombre de transactions a fortement reculé — environ 273 biens vendus, soit une chute de 56,6 % en deux ans — traduisant une prudence généralisée des acheteurs face à la hausse des taux d’intérêt.
En 2025, la dynamique se stabilise. On recense 248 ventes enregistrées sur l’année, avec une légère reprise amorcée depuis la baisse progressive des taux directeurs initiée fin 2024. Pour 2026, les projections de SeLoger anticipent 762 ventes immobilières à Biarritz, plaçant la ville au troisième rang des communes les plus actives du Pays Basque, derrière Bayonne et Anglet.
À l’échelle du Pays Basque, les volumes sont également orientés à la hausse : après 4 286 ventes en 2024 et 4 718 en 2025, les prévisions tablent sur 4 971 transactions en 2026 (+5,4 %).
Prix au m² à Biarritz en 2026 : des niveaux toujours élevés
Prix moyens tous biens confondus
Le marché biarrot reste l’un des plus chers de la côte atlantique française. Au 1er mars 2026, les estimations convergent autour de 7 900 à 8 800 € le m² selon les sources, avec d’importantes variations selon le type de bien et le quartier :
| Type de bien | Prix moyen au m² (2025–2026) |
| Appartement | 7 746 € – 8 838 € |
| Maison | 8 873 € – 9 516 € |
| Terrain constructible | ~1 620 € (données 2024) |
Une valorisation spectaculaire sur le long terme
En sept ans, Biarritz a profondément transformé son image immobilière : le prix moyen est passé de 5 788 € /m² en 2018 à plus de 8 800 € /m² en 2025, soit une hausse de +52 % sur la période. La correction récente reste donc très relative au regard de cette progression structurelle.
Les quartiers les plus et les moins chers
Les écarts de prix entre quartiers sont considérables — parfois du simple au double :
- Côte des Basques / Centre-Ville : les prix les plus élevés, pouvant dépasser 15 000 € /m² pour les biens avec vue sur l’océan.
- Quartier Aguilera / Résidence : des prix plus accessibles, autour de 7 900 € /m², avec une offre plus récente et de nombreux espaces verts.
- Secteur Lahouze : parmi les zones les plus abordables de Biarritz, autour de 5 850 € /m².
Appartements ou maisons : deux marchés distincts
Les appartements, segment le plus actif
Les appartements représentent la part la plus importante des transactions biarrotes (77,8 % du parc immobilier est constitué d’appartements selon l’INSEE). En 2024, 230 appartements ont été vendus sur les six premiers mois. Le budget moyen consacré à l’achat d’un appartement a fortement progressé, passant de 436 193 € à 479 304 €, reflétant la montée en gamme des acquéreurs, qui ciblent désormais des surfaces plus grandes (68 m² en moyenne, soit +7 m² par rapport à l’année précédente).
Les maisons, un marché de prestige sous tension
Le segment des maisons est particulièrement tendu : rares, soumises aux contraintes du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et prisées par une clientèle patrimoniale, elles atteignent des prix élevés. En 2024, 48 maisons ont été vendues sur les six premiers mois. Des exemples de transactions récentes illustrent cette réalité :
- Maison de 119 m² : 894 218 €
- Maison de 165 m² : 1 800 000 €
Les maisons avec vue sur l’océan ou en bord de littoral dépassent plusieurs millions d’euros.
Les facteurs structurels qui soutiennent le marché
Une offre durablement contrainte
Biarritz est une ville compacte, largement urbanisée, soumise à de nombreuses contraintes foncières, architecturales (ABF – Architectes des Bâtiments de France) et environnementales (dispositif ZAN – Zéro Artificialisation Nette). Les programmes neufs sont quasi inexistants dans le cœur historique ; lorsqu’ils voient le jour en périphérie (secteurs Larochefoucauld, Iraty), ils ciblent une clientèle patrimoniale et se vendent rapidement à prix fort.
Une demande soutenue et diversifiée
Le profil des acquéreurs biarrots est varié :
- Résidences secondaires : elles représentent environ 42 % du parc total (données INSEE), attirées par la façade maritime, le surf et la qualité de vie.
- Investisseurs locatifs : la location saisonnière reste très attractive, avec un loyer moyen au m² passé de 19 €/mois à 21 €/mois entre 2022 et 2024. En 2021, 43,4 % des résidences principales étaient occupées par des locataires.
- Résidents permanents : familles cherchant à quitter les grandes métropoles, attirées par le cadre de vie basque.
Un rayonnement international confirmé
Le G7 de 2019 et son exposition médiatique mondiale ont durablement ancré Biarritz dans le panthéon des destinations de prestige. Son économie touristique, ses 4 km de façade maritime et son positionnement entre Bordeaux et l’Espagne en font un marché résilient face aux cycles économiques.
Tendances 2026 : ce qu’il faut retenir
Un regain de dynamisme progressif
La baisse des taux d’intérêt amorcée fin 2024 commence à libérer la demande contrainte. Les acquéreurs restent sélectifs — ils privilégient les biens bien situés, en bon état ou offrant un potentiel de rénovation valorisant — et leur capacité d’emprunt s’améliore. Cette reprise reste mesurée, les vendeurs ayant parfois du mal à ajuster leurs prétentions aux nouvelles réalités du marché.
Des prix stables à légèrement orientés à la hausse
Sur un an, l’évolution des prix est redevenue positive à Biarritz (+3,9 % selon SeLoger sur un an). Sur deux ans, la hausse reste modeste (+0,46 % pour les appartements, +2,63 % pour les maisons entre 2022 et 2024 selon Orpi), traduisant une consolidation après les excès de la période 2020–2022.
La rénovation énergétique, levier de valorisation incontournable
Avec le renforcement des obligations liées aux diagnostics de performance énergétique (DPE), les biens énergivores subissent une décote croissante. Investir dans la rénovation énergétique avant de mettre un bien en vente est devenu un atout différenciant majeur, particulièrement à Biarritz où la concurrence entre les biens de qualité est forte.
Conseils pour réussir votre transaction immobilière à Biarritz
Pour les acheteurs :
- Ciblez les quartiers en légère retrait du centre pour un meilleur rapport qualité/prix.
- Anticipez des délais de vente pouvant se raccourcir : la reprise du marché signifie que les bons biens partent vite.
- Faites appel à un professionnel local qui maîtrise les subtilités du marché biarrot (PLU, contraintes ABF, copropriétés, etc).
Pour les vendeurs :
- Positionnez votre bien au juste prix dès la mise en vente : les acheteurs sont bien informés et ne surpaient plus.
- Valorisez la performance énergétique et les atouts de localisation (proximité des plages, vue mer, commerces à pied, transports en commun).
- En l’absence de rénovation récente, anticipez une négociation et intégrez-la dans votre stratégie de prix.
Pour les investisseurs :
- La location saisonnière reste très rentable, mais renseignez-vous sur les évolutions réglementaires locales (encadrement des meublés de tourisme).
- Les petites villes voisines dynamiques offrent des prix d’entrée inférieurs avec un potentiel locatif comparable.
- Le marché patrimonial biarrot, malgré ses prix élevés, reste une valeur refuge sur le long terme.
Conclusion
Le marché immobilier de Biarritz traverse une phase de normalisation après plusieurs années d’emballement, sans remettre en cause ses fondamentaux. Offre structurellement limitée, demande diversifiée et soutenue, cadre de vie exceptionnel et rayonnement international : les ingrédients d’un marché premium restent intacts. En 2026, les signaux d’une reprise progressive se confirment, offrant des fenêtres d’opportunité aussi bien pour les acquéreurs que pour les investisseurs avisés.
Que vous envisagiez d’acheter, de vendre ou d’investir à Biarritz, l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier local reste la clé pour naviguer avec succès dans ce marché à la fois attractif et exigeant.
Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières) – DGFiP, SeLoger, Orpi, MeilleursAgents, Nestenn, Ville-data.com – données 2024–2026.
